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土地利用について
1.都市計画区域
都市計画区域とは、一体の都市として総合的に整備、開発及び保全する必要がある区域のことであり、都道府県が指定します。
都市計画区域においては、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保し、適正な制限のもとに土地の合理的な利用を図るといった都市計画の基本理念を達成するため、各種の都市計画が定められ、これに基づき都市計画事業等の実施や土地利用規制が行われます。
2.準都市計画区域
近年のモータリゼーションの進展等により、都市計画区域外における開発行為及び建築行為が増加した結果、さまざまな用途の建築物が混在するなど土地利用上好ましくない状況になっている事例がみられます。
このような地域において将来の整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがある場合に、主に土地利用の整序を行うことを目的として平成12年に新たに創設された制度です。平成18年の法改正で、指定要件が緩和され、市町村から都道府県へと指定者が変更されました。
都市計画区域においては土地利用、都市施設、市街地開発事業等の必要なものを都市計画に定めることができるのに対して、準都市計画区域においては、用途地域や風致地区など土地利用の整序のみを行い、良好な都市環境の誘導を図っていく点が異なります。
3.都市計画マスタープラン
これまでの都市計画は、都市計画区域内の土地利用及び都市施設の配置を中心に策定されてきましたが、今後21世紀の成熟社会における都市の将来像を明らかにすることに併せて、個々の地域で個性ある市街地形成への対応を図ることが重要になっ
ています。
このため、「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」（以下「都市計画区域マスタープラン」という。）、「市町村の都市計画に関する基本的な方針」（以下「市町村マスタープラン」という。）において、あらかじめ長期的な視点に立った都市像を明確にし、その実現に向けて筋道を明らかにしていくことが重要です。
- 都市計画区域マスタープラン
一体の都市として整備、開発及び保全すべき区域として定められる都市計画区域全域を対象として、新潟県が一市町村を超える広域的見地から、区域区分（線引き）をはじめとした都市計画区域の基本的な方針を定めるものです。 - 市町村マスタープラン
都市計画マスタープランに即し、都市計画区域内の各市町村の区域を対象として、住民に最も身近な地方公共団体である市町村が、より地域に密着した見地から、その創意工夫のもとに、市町村の定める都市計画の方針を定めるものです。
4.市街化区域と市街化調整区域
新潟県では、スプロールといわれる無秩序な市街地の拡大を防ぎ、効率的な公共投資及び計画的な市街地形成を図るため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分（いわゆる「線引き」）を行っています。
Q 市街化区域とは？
A 市街化区域は、優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。
その特色は、
- 道路、公園、下水道などを重点的に整備するほか、土地区画整理事業
や都市再開発事業などの面的整備事業を実施します。 - 一定規模以上の開発行為は開発許可が必要になります。
- 農地転用許可は不要です。（届出のみ）
Q 市街化調整区域とは？
A 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。
その特色は、
- 都市基盤施設整備や面的整備事業は、原則としてできません。
- 原則として開発は禁止です。開発を行う場合は、農林漁業用など特定の場合を除き知事の許可が必要です。
- 農地転用に際しては許可が必要です。
Q 線引きは見直しができないの？
A 都市の成長や社会の状況、都市施設の整備水準を踏まえて、おおむね5年ごとの都市計画基礎調査の結果に基づいておこなわれる「定期見直し」のほか、人口フレーム保留方式の活用などによる「随時見直し」によって、適切な見直しを行っています。
5.地域地区
地域地区は都市における土地利用の全体像を示すものであり、将来の市街地を計画的に発展させ、秩序ある市街地の形成を図るため、土地建物の用途及びその構造等を法律により規制しようとするものです。
都市計画区域においては、都市計画法第8条各号に掲げる地域、地区又は街区で必要なものを定めることとし、市街化区域については、少なくとも用途地域を定めることとしています。
また、地域地区に関する都市計画については、都市施設及び市街地開発事業に関する都市計画と一体的かつ総合的に判断して定めるとともに、用途地域を中心に、その他の地域地区を適切に組み合わせて定め、建築物の用途、容積、形態等に関する規制を適正に定めることとされています。
- 用途地域
用途地域は、地域地区の中でも基本となるもので、それぞれの地域の特性に応じて建物の用途、建ぺい率、容積率、高さ等を規制することにより居住環境の保護や商業・工業等の都市機能の維持増進を図り、都市のあるべき土地利用を実現するために定められます。
用途地域には12種類あり、市街化区域において定められているほか、市街化区域と市街化調整区域の区域区分を行っていない都市計画区域にも定められています。 - 特別用途地区
特別用途地区は、地域の特殊性に対応するため、用途地域の制限に加え詳細な制限を定めたり、一定の制限を緩和するものです。 - 高度地区
高度地区は、用途地域内において建築物の高さの最高限度や最低限度を定め、土地の効率的な利用や、市街地の環境維持のために指定される地域です。 - 高度利用地区
高度利用地区は、市街地における土地の合理的で健全な高度利用を図るために、建築物の容積率の最高限度、建ぺい率の最高限度については、用途地域の制限を緩和し、建ぺい率の最低限度や建築面積については、新たに設けるものです。市街地再開発事業を行う場合、セットで定めることになっており、この場合、高度利用地区に定められた内容に従った建築が行われます。 - 防火地域・準防火地域
この地域においては一定の建築物を耐火建築物又は準耐火建築物にしたり、屋根、開口部の戸、外壁等について防火構造にするなど、防火上の観点から規制が行われます。 - 景観地区
景観地区は、景観法にもとづく景観計画区域よりも、より積極的に景観の形成や誘導を図っていきたい場合に、市町村が、(1)建築物の形態意匠、(2)建築物の高さ、(3)壁面の位置、(4)建築物の敷地面積、を都市計画として定めることで、制限がなされます。 - 風致地区
都市における良好な自然環境を維持するために定める地区であり、この地区では良好な自然景観を損ねるおそれのある行為（建物の建設や住宅地の造成、樹木の伐採など）は規制を受けます。 - 臨港地区
港湾を管理するため、港湾施設を設置する陸地部分を指定するものです。この港湾地区内では、県の条例によって目的別に各種の分区が指定され建築物に対する規制が行われます。 - 流通業務地区
流通業務地区は、都市の流通機能の向上を図るため定めるものです。この地区内では流通業務の目的に沿った建物以外は建築が制限されます。 - 駐車場整備地区
自動車交通が著しくふくそうする地区で、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保するため、駐車場の必要がある地区に定められます。 - 特定用途制限地域
用途地域が定められていない地域（市街化調整区域を除く）においては建物の用途の規制がなく、都市環境の悪化を促進する用途の建築物の進出により周辺の良好な環境が阻害されるおそれがあるため、特に環境悪化を招くと考えられる特定の用途についての建築物の立地を規制し、合理的な土地利用を図ろうとするもので、平成12年に新たに創設された区域です。
この区域は市町村が指定し、条例に具体的な用途の制限を定めることで建築基準法の適用を受けることとなります。
6.地区計画等
- 地区計画
地区住民の同意により、それぞれの地区にふさわしい良好な環境のまちを整備し保全するために、地区にふさわしいまちづくりのルールを定めるものです。このルールは指定されている用途地域の規制にプラスする形で効力を発揮することとなります。
具体的には、環境の悪化を招くおそれのある建物を規制したり、建物の壁面位置を定めたり、地区に必要な都市施設（道路・公園等）の配置を定めるなど、法令に反しない限り自由にルールを定めることができます。
地区計画の案は区域内の土地の所有者などの意見を聞いて作成することとされており、その手続きを定めた市町村条例の制定が必要となります。
また、地区計画で定めた内容を実現するため、市町村が建築基準法に基づく条例を制定することにより、地区計画の内容を建築基準法上の制限とし、建築確認を通して必要な規制を行うことができます。 - 再開発地区計画
再開発地区計画は、工場跡地、鉄道操車場跡地等のまとまりのある低・未利用地において、一般的かつ総合的な市街地の再開発を誘導するという特別の目的を有するものです。
再開発地区計画の特徴として対象区域が、主として既成市街地内の再開発を促進すべき区域であること、規制強化と併せて一般規制を緩和する内容も定められること、土地利用転換のために不可欠な道路・公園・下水道等の都市基盤施設の配置及び規模を必ず定めること等があります。
本県における土地利用については、「新潟県の都市計画-資料編-」をご覧ください
都市の将来のあり方は、住民のみなさん一人一人に関係する大切な問題です。
自分の住んでいるまちにどのようなルールがあるのか？将来はどうなるのか？
日頃から都市計画に関心を持ち、まちづくりに積極的に参加していきましょう！
