土地利用について

土地利用規制とは

　「土地利用規制」とは、都市計画法に基づき、地域の特性や将来のまちづくりの方針に応じて、土地の利用方法や建築物の用途などに一定のルールを定め、計画的な土地利用を図るための制度です。
　このページでは、市街化区域・市街化調整区域、用途地域、地区計画など、土地利用に関する主な制度の概要と新潟県における都市計画の指定状況について紹介します。

土地利用規制の項目​

（1）​​市街化区域と市街化調整区域

（2）地域地区

（3）地区計画等

（1）市街化区域と市街化調整区域

　「区域区分（線引き）」は、都市計画法に基づき無秩序な市街地の拡大（スプロール）を防止するとともに、計画的な市街地の形成や効率的な公共投資を図るため、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分する制度です。
　
　なお、区域区分は、都市の成長や社会経済情勢の変化などを踏まえ、おおむね5年ごとに実施する都市計画基礎調査の結果に基づく「定期見直し」のほか、必要に応じて「随時見直し」を行っています。

　現在、新潟県では、新潟都市計画区域、長岡都市計画区域、上越都市計画区域の3都市計画区域で区域区分を定めています。（新潟県の都市計画-資料編-第3章土地利用計画　3-1市街化区域及び市街化調整区域参照）

 

​​（出典：国土交通省「都市計画制度の概要」 ）

(1)市街化区域

　「市街化区域」とは、既に市街地を形成している区域やおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。住宅や商業施設、工場などの立地を誘導し、都市機能が集積する市街地として整備を進めます。

[市街化区域の特色]​

• 道路、公園、下水道などを重点的に整備するほか、土地区画整理事業や都市再開発事業などの面的整備事業を実施します。
• ​一定規模以上の開発行為は開発許可が必要になります。

(2)市街化調整区域

　「市街化調整区域」とは、市街化を抑制すべき区域です。無秩序な市街地の拡大を防止するとともに、農業投資の効率化や優良な農地、豊かな自然環境の保全を図ることを目的としており、都市的な土地利用は厳しく制限されています。　

[市街化調整区域の特色]

• 都市基盤施設整備や面的整備事業は、原則として実施できません。
• ​原則として開発行為は禁止となります。開発行為を行う場合は、農林漁業用など特定の場合を除き開発許可権者の許可が必要です。

（2）地域地区

　「地域地区」は、都市計画区域内の土地を、土地利用の目的によって区分し、建物などについて必要な制限をすることによって、土地の合理的な利用を図るために定める都市計画です。

　用途の適正な配分、都市の再生の拠点整備、良好な景観の形成等の目的に応じた地域地区を選択して設定します。地域地区には、代表例である用途地域をはじめ、多数の種類があります。

　新潟県では、用途地域をはじめとする各種地域地区を都市計画に定め、地域の特性やまちづくりの方針に応じた適切な土地利用を誘導しています。（新潟県の都市計画-資料編- 第3章土地利用計画　3-2地域地区参照）

 

地域地区の種類一覧

類型	地域地区の種類（都市計画法第8条）
用途	用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、特定用途誘導地区、居住環境向上用途誘導地区、居住調整地域
防火	防火地域、準防火地域、特定防災街区整備地区
形態	高度地区、特定街区、高度利用地区、高層住居誘導地区、特例容積率適用地区、都市再生特別地区
景観	景観地区、伝統的建造物群保存地区、風致地区、歴史的風土特別保存地区、第一種歴史的風土保存地区、第二種歴史的風土保存地区
緑	緑地保全地域、特別緑地保全地区、緑化地域、生産緑地地区
特定機能	駐車場整備地区、臨港地区、流通業務地区、航空機騒音障害防止地区、航空機騒音障害防止特別地区

参考情報

・都市計画制度の概要：土地利用計画制度（国土交通省HP）＜外部リンク＞

用途地域

　「用途地域」は、地域地区の中でも基本となるもので、それぞれの地域の特性に応じて建物の用途、建ぺい率、容積率、高さ等を規制することにより居住環境の保護や商業・工業等の都市機能の維持増進を図り、都市のあるべき土地利用を実現するために定められます。

　用途地域は13種類あり、市街化区域において定められているほか、市街化区域と市街化調整区域の区域区分を行っていない非線引き都市計画区域にも定められています。

　新潟県では県内全ての都市計画区域に用途地域が指定されており、全13種類のうち12種類について指定されています。（新潟県の都市計画-資料編- 第3章土地利用計画 3-2地域地区参照）

[用途地域の目的と特色]

• 住居、商業、工業等の用途を適正に配分して都市機能を維持増進し、住協の環境を保護し、商業、工業等の利便を増進する
• 建築物の用途や建築物の形態制限（容積率、建蔽率、高さ等）について、地方公共団体が都市計画の内容として決定

​（出典：国土交通省「都市計画制度の概要」 ）

（3）地区計画等

地区計画

　「地区計画」とは、それぞれの地区の特性に応じて良好な都市環境の形成を図ることを目的として、きめ細やかな土地利用に関する計画と、小規模な公共施設に関する計画を一体的に定める「地区レベルの都市計画」です。このルールは指定されている用途地域の規制にプラスする形で効力を発揮することとなります。

　新潟県内では、一部の市町村において地区計画が定められており、地域の特性に応じたきめ細かなまちづくりを進めています。（新潟県の都市計画-資料編- 第3章土地利用計画 3-3地区計画等参照）

[地区計画で定められるルール]

• 地区施設（生活道路、小公園、広場など）の配置
• 建物の建て方や街並みのルール（用途、容積率、最低敷地面積、最低建築面積、壁面の位置の制限、高さ、形態・意匠、緑化率など）

[地区計画が定められる区域]

• 用途地域が定められている土地の区域
• 用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの
  イ　住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われ　　　　
  ​　　る、又は行われた土地の区域
  ロ　建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれ
  　　る一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不
  　　良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの
  ​ハ　健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成され
  　　ている土地の区域

（出典：国土交通省「都市計画制度の概要」 ）

参考情報

・都市計画制度の概要：土地利用計画制度（国土交通省HP）＜外部リンク＞