開発許可について

内容

1 開発許可制度の主旨
2 開発行為及び建築行為の定義＜都市計画法第4条第12項>
3 許可が必要な開発行為、及び建築行為
4 都市計画法の改正について
5 開発許可の流れ
6 新潟県開発審査会
7 新潟県開発審査会付議基準

新潟県内の開発許可権者について

　新潟県では都市計画区域を有する全市町村へ開発許可権限を移譲しています（権限移譲によらずに、新潟市は政令市として、長岡市・上越市は施行時特例市として事務を行っています）。

　詳しくは、開発行為を行う予定の区域を管轄する市役所又は町村役場の開発許可担当窓口までお問い合わせください。

新潟県内の開発許可権者一覧

（令和6年8月1日現在）

市町村	都市計画区域	開発許可権者
村上市	村上	村上市
粟島浦村	－	新潟県
関川村	－	新潟県
阿賀野市	阿賀野	阿賀野市
胎内市	胎内	胎内市
新発田市	新潟	新発田市
聖籠町		聖籠町
新潟市		新潟市
阿賀町	津川	阿賀町
五泉市	五泉	五泉市
加茂市	加茂	加茂市
田上町		田上町
三条市	三条	三条市
弥彦村	燕弥彦	弥彦村
燕市		燕市
見附市	長岡	見附市
長岡市	長岡	長岡市
	栃尾
	川口
出雲崎	－	新潟県
小千谷市	小千谷	小千谷市
魚沼市	魚沼	魚沼市
南魚沼市	南魚沼	南魚沼市
湯沢町	湯沢	湯沢町
十日町市	十日町	十日町市
	川西
津南町	－	新潟県
刈羽村	－	新潟県
柏崎市	柏崎	柏崎市
上越市	上越	上越市
	柿崎
	妙高
妙高市	妙高	妙高市
糸魚川市	糸魚川	糸魚川市
佐渡市	佐渡	佐渡市

1 開発許可制度の主旨

　昭和43年の都市計画法の改正に際して、開発許可制度が創設され、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分した目的を担保する手段として、開発行為を許可制とし、開発行為を行う場合には必要な公共施設等の整備を義務づけるとともに、市街化調整区域にあっては、一定の例外的なものを除き開発行為を行わせないこととしています。同様にして、開発行為を伴わない建築行為についても市街化調整区域における開発行為とほぼ同様の規制が行われています。
　市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定められていない区域（以下、非線引き都市計画区域という）及び準都市計画区域や都市計画区域外においても、一定規模以上の開発行為について、環境の保全、災害の防止及び利便の確保等の見地から開発許可制度が適用されます。

2 開発行為及び建築行為の定義＜都市計画法第4条第12項＞

（1）開発行為とは

　主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のことをいいます。

 1)「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的」とは

　土地の区画形質の変更を行う主たる目的が、建築物の建築又は特定工作物の建設にあるという意味です。すなわち、その土地の利用形態が主として建築物又は特定工作物の敷地となる場合に、その土地について行う区画形質の変更が開発行為となります。
　従って、建築物の建築又は特定工作物の建設を目的としない、土地の区画形質の変更は開発行為には該当しません。

ア　建築物＜法第4条第10項、建築基準法第2条第1号＞
　土地の定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの、これに付属する門もしくは塀、観覧のための工作物又は地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興業場、倉庫、その他これらに類するもの。

イ　特定工作物＜法第4条第10項、法施行令第1条＞
　特定工作物にあたる施設は、表のとおりです。

特定工作物の種類	特定工作物にあたる施設
第1種特定工作物	コンクリートプラント アスファルトプラント クラッシャープラント 危険物の貯蔵又は処理に供する工作物
第2種特定工作物	ゴルフ場 その規模が1ha以上の運動・レジャー施設である工作物（野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、その他） 1ha以上の墓園

 2)「土地の区画形質の変更」とは

　土地の区画又は形質の変更をいいます。

ア　区画の変更
　土地の利用形態として区画の変更をいいます。建築物の建築又は特定工作物の建設を目的として、一団の土地を独立した物件として明認しうるもの（塀、垣、道路等）で分割する場合などがこれに該当します。
　なお、単なる分合筆を目的とした権利区画のみの変更はこれに該当しません。

図1　「区画の変更」であると見なす場合

イ　形質の変更
　土地の形状及び性質の変更をいいます。建築物又は特定工作物の敷地の用に供する目的で、切土、盛土等を行って土地の物理的形状を変更する場合や開発区域内に道路などを築造する場合、建築物の建築に伴い、農地や山林等が宅地に変更される場合等がこれに該当します。

図2　「形質の変更」であると見なす場合

（2）建築行為とは

　開発許可を受けた区域以外の土地に開発行為を伴わずに、建築物の新築、改築もしくは用途の変更又は第1種特定工作物の新設を行うことをいいます。

3 許可が必要な開発行為及び建築行為

（1）許可が必要な開発行為

　開発行為の許可が必要となる場合は、下表のとおりです。

区域	許可が必要な規模	許可条文
市街化区域	1,000平方メートル以上	第29条第1項
市街化調整区域	規模に関係無く全て	第29条第1項
非線引き都市計画区域	3,000平方メートル以上	第29条第1項
準都市計画区域	3,000平方メートル以上	第29条第1項
都市計画区域外	10,000平方メートル以上	第29条第2項

＊開発行為の中で都市計画法第29条第1項及び第2項の各号に該当する場合には、開発許可不要となります。
＊市街化区域および非線引き都市計画区域においては、条例により許可が必要な規模を上乗せ規制している場合があります。

（2）許可が必要な建築行為

区域	許可が必要な規模	許可条文
市街化調整区域	規模に関係なく全て	第43条第1項ただし書き

＊建築行為の中で、都市計画法第43条第1項の各号に該当する場合には、許可不要となります。

4 都市計画法の改正について

　平成18年5月31日に「都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正する法律」が公布され、開発許可制度に係る改正都市計画法は平成19年11月30日に施行されました。経過措置は置かれていません。

　都市の秩序ある整備を図るため、準都市計画区域制度の拡充、都市計画区域等の区域内における大規模集客施設の立地に係る規制の見直し、開発許可制度の見直しその他都市計画に関する制度の整備が行われました。
　開発許可制度の見直し概要は次のとおりです。

• これまで開発許可が不要とされていた社会福祉施設、医療施設又は学校の建築の用に供する目的で行う開発行為や、国又は地方公共団体等が行う庁舎等の建築を目的とした開発行為について、開発許可が必要になります。
  　また、市街化調整区域において、主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為を許可することができる基準が追加されました。
• 開発面積が20ha（5ha）を下らない計画的な大規模開発を例外的に許可することができた基準（法第34条10号イ）が廃止されます。
• 国又は地方公共団体等が行う開発行為については、当該国の機関又は地方公共団体等と開発許可権者との協議が成立することをもって、開発許可があったものとみなすことになります。
  　なお、協議時は、民間事業者が行う開発行為と同様な審査を行います。
• 市街化調整区域で国又は地方公共団体等が行う一定の建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第1種特定工作物の新設については開発許可権者との協議の成立が必要となります。
• 非線引都市計画区域の用途地域以外の地域（白地地域）について、床面積1万m2超の大規模集客施設（店舗、映画館、展示場など）の立地が建築基準法で制限されることに関連し、法第33条の技術基準が見直されました。

平成18年11月6日付国都計第82号　国住街第161号　「都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正する法律による都市計画法及び建築基準法の一部改正について（技術的助言）」から抜粋した開発許可制度に関する留意点です。

• 開発許可に係る改正部分については、経過措置をおいていないことから、改正法の全面施行日以後は、全面施行日前に開発許可の申請がなされていても、また、開発審査会の議を了したものであっても、新都市計画法に規定する基準に基づき開発許可を行うことになること。とりわけ、旧10号イの基準は、改正法により廃止されることから、全面施行日以後は旧10号イに基づく開発許可を行うことはできないこと。（P8）
• 改正法の全面施行日前に受けた開発許可に基づく開発行為は、全面施行日以後も適法に行うことができること。改正法の全面施行日前に旧10号イの基準により開発許可を受けた開発行為について、全面施行日以後に当該基準に関わる開発計画の変更が生じた場合には、旧10号イの基準に基づく変更の許可を受けることができず、一旦当該開発許可を取り消した上で、改めて新都市計画法の基準に基づき開発許可を受ける必要が生じることとなるので、改正法の全面施行日前に旧10号イの基準により開発許可を行うに当たっては、申請者に対しその旨を周知し、注意喚起を促す等により慎重に対応する必要がある。（P9）
• 社会福祉施設、医療施設、学校（大学、専修学校及び各種学校を除く。）、庁舎等の建築の用に供する目的で行う開発行為が、全面施行日において現に行われている場合は、開発許可を受けることは要しない。また、この場合においても、市街化調整区域内においては、全面施行日までにこれらの施設の建築工事に着手していない場合には、その建築について新都市計画法第43条第1項の許可（建築許可）を要することとなるので留意が必要。（P9）
• 第二種住居地域、準住居地域若しくは工業地域又は都市計画区域の白地地域において、改正法の全面施行日前に、大規模な集客施設の建築の用に供する目的で行う開発行為について開発許可の申請があった場合には、全面施行日前であれば、旧都市計画法第33条第1項第1号の基準に適合すると認めて開発許可を行うことが可能である。一方、当該開発区域内で行う大規模な集客施設の建築は、工事の着手が全面施行日以降である場合には、改正法による改正後の建築基準法第48条第6項、第7項、第11項及び第13項の規定により立地が制限されることから、これを行うことができなくなるため、改正法の施行日前にこのような開発行為について開発許可の申請があった場合には、建築行政部局と十分に連携をとり、申請者にその旨を周知することが望ましい。（P9）

詳細は国土交通省ホームページをご覧下さい。＜外部リンク＞

5 開発許可の流れ

図3　開発許可の流れ

6 新潟県開発審査会

(1)開発審査会

　都市計画法第78条の規定により、都道府県及び政令指定都市等において設置されているものです。
職務は以下のとおりです。

• 都市計画法第50条第1項に規定する不服申立ての審査請求に対する裁決
• 市街化調整区域で行われる都市計画法第34条第14号にかかる開発行為を許可権者が許可しようとする場合の審査
• 市街化調整区域における、開発許可を受けた区域以外での建築行為について、都市計画法施行令第36条第1項第3号ホの規定により、許可権者が許可しようとする場合の審査
  ※市街化調整区域にかかる案件は、新発田市、聖籠町、見附市にかかる案件のみ

(2)県内の開発審査会

　以下の市で独自に開発審査会を設置しています。

• 政令市　新潟市
• 施行時特例市　長岡市、上越市

(3)開発審査会委員名簿

（任期　令和6年9月1日～令和8年8月31日）

氏名	所属・職	分野	摘要
伊藤　秀夫	弁護士	法律
氷見　理	新潟大学自然科学系（農学部）　助教	経済
坂井　徹	旭調査設計株式会社	都市計画
内藤　一恵	一級建築士	建築
井上　智代	新潟大学大学院　保健学研究科　准教授	公衆衛生

7 新潟県開発審査会付議基準

　市街化調整区域において開発行為を行う場合には、都市計画法第34条のいずれかの号に該当していなければなりません。
　このうち、都市計画法第34条第14号に定める、開発審査会の議を経て許可される開発行為の基準を、本県では「新潟県開発審査会付議基準」として、以下のとおり定めて運用しています。
　各基準の詳細については、表の下のPDFファイルをご確認ください。

(令和6年8月1日時点)

番号	付議基準	特例＊
（1）	分家住宅	○
（2）	地区集会所	○
（3）	収用対象事業の施行に伴う建築物	○
（4）	社寺、仏閣及び納骨堂	○
（5）	既存集落内の自己用住宅	○
（6）	既存の権利の届出に準じた届出がなされた土地における自己用住宅	○
（7）	災害危険区域等に存する建築物の移転	○
（8）	既存建築物の建替	○
（9）	既存事業所の敷地拡張	○
（10）	市街化調整区域に存する事業所において従事する者の住宅・寮等	○
（11）	レクリェーション施設等
（12）	研究施設
（13）	法第34条第13号による既存の権利の届出に係る有効期間を経過した建築物	○
（14）	(廃止：既存宅地確認を受けた土地における開発行為）
（15）	土地区画整理事業の施行された区域内における開発行為	○
（16）	指定既存集落内の自己用住宅	○
（17）	指定既存集落内の分家住宅	○
（18）	指定既存集落内の小規模工場等	○
（19）	指定既存集落内の公営住宅	○
（20）	（廃止：指定産業振興地域内の工場等）
（21）	指定流通業務区域内の大規模流通業務施設
（22）	有料老人ホーム	○
（23）	空閑地における住宅等の建築	○
（24）	介護老人保健施設	○
（25）	病院・診療所と至近の距離にある薬局	○
（26）	既存の土地利用を適正に行うために最低限必要な管理施設
（27）-1	法に基づく許可を受けて又は許可を要しないものとして建築された後、適正に利用された建築物のやむを得ない事情による所有者変更等
（27）-2	法に基づく許可を受けて又は許可を要しないものとして建築された後、適正に利用された建築物の限定事情による所有者変更等	○
（28）	（廃止：新潟県警察以外の申請者による交番等建設のための建築物）
(29)-1	既存コミュニティの維持を目的としたやむを得ない事情による空家の賃貸住宅への用途変更
(29)-2	既存コミュニティの維持を目的とした限定事情による賃貸住宅への用途変更	○
（30）	社会福祉施設
（31）	六次産業化法の特例の対象とならない農産物直売所
（32）	地域経済牽引事業の用に供する施設

＊「特例」欄に「○」があるものは、随時開発許可して差し支えないものとして、開発審査会において包括的に承認した「開発審査会付議特例措置基準」として運用しているものです。

新潟県開発審査会付議基準（令和6年8月1日改正） [PDFファイル／4.63MB]